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    澳洲房产网

    2018-07-12 11:09 澳洲房产网


    现在我们来说一个很多人都关心的话题,就是房产继承,房产继承是遗产规划里面不可缺少的一部分,简单的来说,澳洲是没有遗产税的。也就是说当房产通过遗产的形式赠与受益人时,是不会产生增值税的 (CGT)

     

     

    具体来说,当房产通过遗嘱执行人 (Executor),遗嘱的法律代表人(Legal personal representative)或者遗嘱的受益人 (Beneficiary)传承下去,资产所产生的增值或亏损是忽略不计的。

     

    大家可能都了解,自住房是不需要交纳增值税的,那么当房产作为遗产的一部分,受益人随后将其出售给第三方,是否也可以全额免除呢?

     

    为了回答这个问题,我们首先需要了解两个关键点:

     

    两年减免期

    继承人是否将房产在过世两年之内卖掉是第一个关键点。

     

    房产是何时购买的

    确定房产的最初购买日期是第二个关键点。

     

    澳洲资产需交纳增值税这个概念也是近几十年才引入的。

     

     

     
     
    1985年920号之前购买的 (Pre- CGT asset): 不存在资产增值,受益人在继承房产时是不需要交税的。受益人继承房产后,房产的成本价会被重新设置,新的成本价按照去世时的市价计算 (Market value at date of death)

     

     
     

    1985 9 20 号之后购买的 (Post-CGT asset): 资产增值的概念被引入,同样受益人在继承房产的时不需要交税。但受益人会继承逝者购房时的成本价 (Original cost base)

     

     

    案例1

     

    张女士在1990年购买了一套房屋,2015年五月去世前一直作为自住房。她的受益人,她的女儿在张女士去世后就将房子出租了,一直到2017年四月才买掉。

     

    由于房子在张女士在世的时候一直作为自住房使用,并且是在张女士去世后两年之内卖掉的,房产从1990年到2017年产生的增值税可以全额减免, 无论她女儿是否将房产出租。

     

    如果房产是在两年之后卖掉,她的女儿有可能需要交纳增值税,成本按照她母亲在1990的买房成本计算。个人具体缴税情况需和会计师确认。

     

     

    案例2

     

    如果张女士在去世时,这套房产是用作出租的,她的女儿则不能使用这个两年的减免期。张女士在1990年花 $500,000 购买了这套房产,她的女儿随后将房产以$1,000,000出售,她的女儿有可能需要交纳 $250,000的增值税 (资产持有超过12个月可以有50%的增值减免)。个人具体缴税情况需和会计师确认。

    $250,000 = ($1,000,000-$500,000)*50%

     

     

    案例3

     

    金先生的父亲在19859 20日之前 花 $200,000购买了一套房屋,并在去世时做为自住房,去世时的市场价是 $1,000,000。金先生继承房产后将其出租,3年后将房产以 $1,200,000卖掉。

     

    由于房产的购买日期在19859 20日之前 (pre-CGT), 成本价被认定为去世时的市场价- $1,000,000

     

    由于金先生在两年之后才将房产出售,并且没有用作自住, 增值税会按照$100,000的增值部分交纳(资产持有超过12个月可以有50%的增值减免)。个人具体缴税情况需和会计师确认。

     

    $100,000=($1,200,000-$1,000,000)*50%


    房产继承图解:



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