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    2017-11-29 12:21 澳洲房产网

    整个春季,卖家们趁著温和舒适的大好天气卖房,这个时候,房产销售广告的数量通常明显增多。今年以来,随着澳洲房地产市场的条件变化,表现最强劲市场的待售房数量依然较为紧俏,但在市场疲软的地区,待售房数量正在上升。

     

    其中悉尼房产市场的放缓趋势最为明显在一些地方,为了把房子卖出去,卖家疯狂降价,降价幅度甚至高达55万澳元之巨。

     

     

    据澳洲房地产网消息,在悉尼的南区、内西区、西区,乃至东区的海港地带,房主们的期待房屋价值正在大幅下滑。

     

    传统的春季销售旺季已出现了待售房产增多、但需求却有所下降的情况,从而减轻了正在寻房的买家之间的相互竞争压力。

     

    CoreLogic数据机构的市场数据显示,过去的3个月中,悉尼住房的中位价仅上涨了0.2%。

     

     

     

    房地产市场上恐慌买房的局面终于停止了,这意味着卖家正在被迫降低预期。

     

    而降价最厉害的是高端住房市场。在这样的悉尼市郊,2013年至2016年间出现的前所未有的繁荣所带来的乐观思想已将房价推升到了不切实际的水平。

     

     

     

    挂牌出售的房产数据显示,Vaucluse区是平均降价幅度最大的区,房价下调了27%。

     

    内西区的Russell Lea和Drummoyne的卖家也将其房产的挂牌售价下降了15%至20%。一个很引人注目的例子是位于Russell Lea区 The Parade大道 41号的一套五居室的独立房,其原本的要价是335万澳元,而目前的售价是280万,降低了55万澳元。附近位于The Parade大道 25A号的一套住房现在的挂牌售价也比原本300万澳元的要价少了20万澳元。

     

    在附近St Peters区和Dulwich Hill区,房价下调了9%。4号高速公路附近的Wentworthville区卖家将其房产售价平均下调了8.6%。Girraween区的卖价平均下调了7.9%。

     

    向西南区方向,Belmore的房房售价平均下调了8.5%,Kingsgrove下调了7.9%。

     

    CoreLogic机构的调查还显示,在悉尼的南区,Connell’s Point、Kurnell和Hurstville Grove房产价格都下调了约10%。

     

    新州房地产研究所所长John Cunningham表示,乐观的卖家根本就没有明白市场上所发生的变化。事实上,挂牌售价定的太高的卖家存在着随后要将其房价打折的风险,最后的售价可能会远低于其所在地区的其它类似房产的价格。

     

    数据统计:全澳待售房产

    数量在上升

     

     

     

    据澳洲房地产价值网消息,CoreLogic房地产数据研究所以每28天为一个阶段来衡量市场中待售房的数量。待售房的数量是一个独特的计数,只计实际数量,当一套房不止登出一个销售广告时也只计算一次。值得注意的是,通常情况下,这些数字更能反映现房市场的状况,而非楼花市场。

     

    在全澳范围内,CoreLogic目前统计到的房产待售数量达226,007套,比一年前减少了5.3%,并且与过去五年的同期相比也下降了。

     

    在所有州府城市,待售房待售总量比去年同期上升了1.0%,过去28天内的待售房达110,909套。所有州府城市此时的待售房数量水平高于2013年以来的每一年。

     

    比较州府城市与全澳的数据,偏远地区房产市场占全部待售房数量的50.9%,是2011年12月以来的最低比例。

     

    各个州府城市之间,待售房的差异很大。

     

     
     

    悉尼

     

    目前的待售房为25,625套,比一年前上涨19.5%。与近几年同期相比,现在市场上的待售房数量已经高于过去四年中的每一年。

     

     

    墨尔本

     

    目前的待售房为30,570套,比一年前下降了1.7%。今年这个时候的数量低于过去五年中的每一年。

     

     

    布里斯本

     

    目前的待售房为20,611套,比去年同期上涨2.5%,是过去五年来的最高水平,但比2012年低了15.2%。

     

     

    阿德莱德

     

    目前的待售房为8,794套,比去年同期高出8.0%,是2013年以来的最高水平,但比2013年少了7.7%。

     

     

    珀斯

     

    目前的待售房为20,309套,比一年前下降了14.3%,但比两年前同期高出了1.6%。

     

     

    霍巴特

     

    目前的待售房为1,157套,较去年同期下降33.6%,也是过去五年来的最低水平。事实上,霍巴特的待售房数量比两年前下降了54.7%。

     

     

    达尔文

     

    目前的待售房为1,581套,比一年前下降了1.9%,但是待售房的数量仍然较高。待售房数量比2012年高出了73.0%。

     

     

    堪培拉

     

    目前的待售房为2,262套,比去年同期上升了14.4%,高于2015年和2016年的数量。

     

     

    全澳各地待售房数量水平差异较大。

     

    最近几年房价上涨幅度最大的霍巴特房产市场的待售房数量出现了大幅下滑。

     

    与此同时,珀斯和达尔文的房产价值在这一年中有所下降,而待售房数量较高。

     

    近几个月来,悉尼的房产价格上涨速度迅速放缓,与此同时,近年来待售房的数量也有所增加。

     

    墨尔本房产价值上涨仍然相对强劲,尽管增速略有放缓,而待售房数量仍然是近几年来的最低。数据显示出房源数量对住房价值的变化确实有相当大的影响。

     

    投资房产之前

    你需要/不需要做什么?

     

     

     

    在现在的市场状况之下,如果你正在考虑开始房地产投资之旅,但觉得自己还没有准备好,觉得还不具备开始这件事所需要的条件。那么你并不孤单,与你有同样想法的大有人在。

     

    据澳洲房地产价值网报道,搞房地产投资,在财务上是一件毋庸置疑的大事,需要在经济与情感两方面都要做好准备。

     

    然而,事实上,在你开始之前,你永远不可能把所有的事情都准备好。就算你方方面面都准备就绪,那么你或许会等上很长的时间,你可能会错失许多买房的大好时机。

     

    那么,在你开始房地产投资前你不需要的是什么呢?

     

     

    信用卡

     
     

     

    有人会说: “办一个信用卡,或者办一个买车贷款,以建立起你的信用评级。”这也许是你要做的,根据你的具体情况而定。

     

    但是,不要以为这是你必须要做的。信用卡会影响你的借贷能力,因为银行在计算你的还贷能力时,会把你的信用卡的刷卡上限考虑在内,尽管你用信用卡花钱从来没有接近过其上限也一样。

     

    所以,如果你有信用卡,那么尽量把其限度降低一些。

     

     

    经验

     

    仅仅因为你以前从来没有买过房子,不等于你不可以现在开始买房。获得经验的唯一途径是实际去做。如果你还没有买下第一套房子,那么你就谈不上第二套房子。你必须在你现有的基础上开始。

     

    这的确会有点令人害怕,但请记住你总是可以请经验丰富的专家来帮你。这需要花钱,但这会帮助你避免犯下将来要让你付出巨大代价的错误。

     

     

    100%的知识

     

    尽管接受过好的教育会保证你不会两眼一抹黑,但是你不需要什么都知道了才开始你的房地产投资。你可以读一些东西。而你真正学到的大多数东西是在实际做的过程中学的。

     

     

    一大笔钱?

     

     

    买房的确需要比买别的资产有更多的钱,但你不需要有几十万澳元以后才开始。你所需要有的钱足够首付与手续费就可以了。买房手续费包括印花税、律师费、结构与虫害检查费等等。

     

    事实上,许多收入处于中低水平的人成功地拥有了投资房产。只要你能向银行证明你能承担起经济上的责任,那么你就可以贷到款,即使你的收入水平不高也没关系。

     

     

    对市场的100%的信心

     

    事实是没有人能够预测房产市场将是什么样。有许多可以影响到你投资的因素是超出你的控制的。风险是任何投资都有的一个部分。

     

     

    有信托结构

     

    有一个信托结构从根本上来说是你可以在保护你自己的资产的情况下把你的税务好处最大化。如果在房地产投资方面你刚刚要起步,并不需要把这些都设置好。

     

    找你的会计师谈谈,看对你来说最好的结构是什么。但千万不要让这些东西束缚住你的手脚,让你拖延下去。

     

    那么,在你开始房地产投资前你需要的是什么呢?

     

     

     

    计划

     

    你需要有一个计划或策略,在你的房地产投资的每一个阶段都是如此。你需要想清楚你买的每一套房是怎样来符合你的总体方向的。

     

     

    回答为什么

     

    搞明白为什么你要投资房地产,这很关键。因此,在你开始做任何事之前,你必须要明白是什么在推动着你的投资房地产。

     

    是为了追求生活方式吗?是为了要辞去日常的工作吗?是为了更早点儿退休、钱更多点吗?

     

     

    基本预算

     

    你要搞清楚你挣多少钱,你欠多少钱。这会帮助你了解自己是否现在就可以开始做房地产投资,还是需要再进一步改进一下自己的经济状况才可以开始。

     

    明确知道自己的财务处境可以让你知道在哪方面还可以节约一些,从而帮助改善你的现金流。

     

     

    首期付款

     

    你确实需要有10%的首付款才能贷到款。首付款具体是多少,取决于你贷款多少。与你的贷款经纪人谈谈,看看你到底需要贷多少。

     

    如果你现金不多,那么有很多办法可以凑齐所需的首付款。先与贷款经纪人谈谈,搞明白什么是可以接受的,最后不行的话再去向父母求助。

     

     

    余地

     

    要留有足够的现金余地,以备紧急情况下的需要。那样,在你的房子空置无收入的情况下,或者是在你由于其它原因导致财务吃紧的情况下,你都有备无患,高枕无忧。

     

    有的投资者准备了足够偿付贷款六个月的余钱,有的准备了足够三年的。你需要准备多少余钱,取决于你的具体情况,取决于你认为在最坏的情况出现时你如何能够保留住自己的房子。

     

     

    贷款经纪人

     

    一个善于与投资者打交道的好贷款经纪人, 本身也是一个房地产投资人,从一开始这样的人就是必不可少的。

     

    你需要他们帮助你谋划能贷多少款出来。他们还可以告诉你有何种不同的贷款选项与结构。他们还可以建议你需要有多少首付款和备用余钱。如果你的钱不够,他们可以帮你出主意,教你如何实现你的存款目标。

     

     

    会计师

     

     

     

    你还需要有一个侧重于投资方面的会计师,以帮助你来最大限度地得到税务好处,帮助你把房产投资结构做正确。

     

    购买投资房需有“自知之明”,

    不应盲目冒进

     

     

    花旗银行(Citibank)的分析师们在近日表示,澳洲的住房市场已经开始被一堆日益脆弱的债务所拖累。他们警告,贷款投资多套房产、只还利息,这种曾几何时辉煌得意的日子可能一去不复返了,而通过这些方式持有几套房产的投资者可能很快会梦魇缠身。

     

    据澳洲Domain房地产网消息,花旗分析师们援引的最新数据显示,有12%的澳洲房产投资者称,他们拥有6套或更多的房产,“投机水平之高令人惊讶”,而花旗分析师在十月中旬发布的报告,着重点正是这些竭力贷款的多套房产投资者。

     

     “另外在一些诸如悉尼Bankstown这样的区,投资者创造了极端的如香港房价水平般的收入动态,从而使这些区能买房的买家人数减少。”

     

    许多经济学家认为,澳洲储备银行将从明年年中开始把处于历史最低位的利率上调,这意味着,在悉尼和墨尔本市场中的高负债投资者可能会因为债务变得债台高筑而被迫抛售房产。

     

    比如居住在像Hornsby这样的区的借款者,他们与投资者和海外借款人竞争。 鉴于他们的平均借贷水平较高,平均贷款与估值比率也较高,这些借款人更容易受到利率上升的影响。”

     

    与此同时,澳洲统计局最新发布的住房金融数字显示,8月份的投资者贷款上涨了4.3%,达到了126.3亿澳元,是自2016年11月以来最大的月度总额。

     

     

     

    据悉,在对银行房贷审核实施严格审查的一年后,澳洲审慎监管局(APRA)开始担心贷款机构低估了借款人的生活开支与债务总额,因为这意味着任何意外情况都可能影响偿贷能力,为此要求放贷机构准确收集该项指标信息。

     

    据澳洲金融评论报导,审慎监管局局长拜尔斯(Wayne Byres)在最近举行的澳洲证券化年度论坛上表达了上述担心。他表示,监管机构开始关注贷款机构是如何评估借款人生活开支与债务总额情况的,并要求银行:“要更加仔细地从借款人那里收集其真实的生活开支情况。”因为有证据表明,大部分贷款似乎是依据借款人的基准生活开支而非借款人所提交的真实生活开支情况进行评估。

     

    审慎监管局最新披露的400笔贷款数据显示,银行在对家庭收入低于40,000澳元的借款人进行还贷能力评估时,100%的是依据基准生活开支;在对家庭收入介于10万和20万澳元借款人的评估中,有80%依据的也是基准生活开支。

     

    根据监管局的要求,贷款机构在评估申请人的还贷能力时,应依据申请人所提交的真实生活开支与基准生活开支的较高值。不过,似乎大多数贷款机构所选用的评估标准类似于墨尔本大学所制定的家庭支出指标(University of Melbourne’s Household Expenditure Measure),该生活开支基准已被监管局认定为“过于简单化”,拜尔斯表示该指标仅体现出家庭生活开支的“适中水平”。

     

    他解释说,一旦家庭生活开支被低估了,那么在支付账单和还贷后借款人手里所剩下的钱,即净收入盈余就被夸大了。

     

    据悉,今年3月下旬,审慎监管局就已经宣布了放贷和投资贷款限制措施,旨在减少楼市升温时银行和借款人所面临的风险。可以预计,未来澳洲贷款机构放贷标准将会呈现不断收紧趋势。

     

    考虑投资房地产可通过

    多样化来降低风险

     

     

    房地产作为投资的手段越来越受到人们的欢迎,房地产投资的方式选择也越来越多,比如可以利用养老基金来操作。

     

    澳洲税务局的数据显示,自主管理的养老金持有的住宅房产价值自2012年以来已跃升75%,达到280亿澳元。作为用养老金买房地产的典型做法,有限的追索权借款协议,已增长了十倍,达到257亿澳元。

     

    联邦银行(Commonwealth Bank)的自主管理养老金客户部门主管Marcus Evans表示,投资者被房地产所吸引,因为股票在过去十年里表现欠佳,而一些城市的房地产价格大幅上升。

     

    他说:“投资旅程的早期危险是,如果不够多样化,那么在更长的周期里他们会发现自己的房地产业绩不好。”

     

    “房地产并没有什么问题,如果论起长期投资,就真的需要考虑多元化,毕竟没有人能100%做对。”

     

    投资者可以通过以下方式轻松实现持有房地产的多样化。

     

     

    房地产信托,现称为房地产投资信托,把人们的资金汇集在一起买一系列的商业房地产,包括办公室、工业用房、零售店、宾馆。

     

     

    聘用专业人士来选择房地产投资的管理资金。

     

     

    交易所交易基金,通常采用跟踪股票市场指数中的股票的被动方式,如澳洲证券交易所ASX 200指数中的房地产投资信托。

     

     

    零散投资,一种新兴的投资者购买小块房产的方式,将其成本、收入、增值分散。

     

    与此同时,寻求房地产多样化的人们应考虑到他们的风险承受能力、投资的税务影响。如果不确定,请寻求好的建议。

    还没有想好去哪里居住吗?先了解一下每个城区的房价和生活方式