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    澳洲房产网

    2016-02-26 11:01

    贷款,作为买房初期准备的重要步骤之一,是令很多置业者倍感头疼的问题之一。如何在众多金融信贷机构中选择最适合自己经济情况的服务?各种利率的利弊有哪些?下面我们将主要探讨一下澳洲买房贷款的基本程序以及一般贷款申请人所担心的问题。一般澳洲贷款申请人所担心的问题分为三大类,第一类就是利率的问题;第二类是贷款申请所需时间,费用和材料; 第三类是贷款限制额度,成数及还款计划 。 
      
        一 . 关于贷款利率的问题  
     
        1. 银行及非银行金融组织的区别 

        澳大利亚金融市场和国内有一个很大不同,除了银行之外,澳大利亚还有很多其它的金融组织,也就是 non-bank lender,具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行,也不是储蓄,而是通过基金,信托等手段募集资金,如养老金等。其实国内来的同胞有时候会有一个误区,就是认为和银行合作比较稳妥,这些非银行金融组织并没有银行那样雄厚的资金担保,也没有银行那样的商誉,和他们合作自己的利益得不到保障。实际上,这么想是不对的,因为一家金融组织的信用程度和他是否是银行没有直接的关系,的确银行听上去似乎 ” 财大气粗 ” 一点,但是因为非银行金融组织的资金来源往往是包括养老金等实力雄厚的资金源,所以他们的资金量与银行相比不一定落于下风。而且相对于名气等指标。衡量一家金融组织稳定与否的标准,最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠。 
     
        除了资金来源之外,银行与非银行的区别还在于业务范围,因为金融条例所限,非银行金融机构往往不如银行的业务范围广泛。但是就住房贷款而言,非银行与银行所能提供的金融产品没有太大的区别,甚至在于利率和年费的问题上,很多非银行金融机构比银行有更大的优惠。这造成了一个很有趣的现象,很多华人客户往往更希望选择银行,而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪。对于贷款人来说,更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产品更适合自己的需要,而不是哪个机构更有名。 
     
        2. 利率讨论

        现在澳大利亚各银行的房屋贷款利率一般在 5.8%,但是大多数人都应该可以拿到一个不超过0.75% 的折扣。可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个更低的利率,可是您别忽略了,这个利率一般会有标注如 “ honeymoon rate” 或者” introductory rate”,这是什么意思呢?这个利率的确是很优惠,但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年,一年之后,您的贷款自动会跳到一个高一点的利率,如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品,可以,不过您需要付钱,如果您想转到其它金融组织,也可以,不过您要付出一个相当高的罚金。所以,您在签订合同之前,最好能够好好审阅下合同条款,并且好好给自己算个帐。还有个小细节您应该注意到,就是很多金融产品是收年费的,这个金额一般在 $300 左右,甚至会更高,您在计算贷款利率的时候,不应该忽略这一点 。

      
        房屋贷款各个产品一般可以分为可变利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate),一般固定利率要比可变利率高一些,如可变利率为 5.72%,那么它的固定利率就可能为 5.82%,这也是很正常的,您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险,放贷人可能要多收取您一点钱来作为自己资金自由度损失的回报。一般地说,如果您比较担心将来利率会升高,您更可能会选择固定利率,可是实际上您并不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点,一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去,一般现在给出的固定利率只能最多维持 5 年,也就是说,您只可以在一年到五年之内固定您的利率,当这个期限结束之后,您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。第二就是其实固定利率并不是一定”固定”的,在 settlement 之前,您的固定利率是可以变动的,这个变动由您的贷款人来定,他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率,所以不太推荐客户做固定利率的贷款。

        三、贷款时间,材料和费用 
     
        Note: cherry,下面两条看看能不能做成小贴士的形式,画两个框框。

        贷款的流程为:决定好房子 - 联系贷款机构 - 递交申请 - 评估 - 交换合同达成共识 -settlement

        贷款的先期费用主要包括:Application fee 和 Solicitor fee 。Application fee = 律师 + 评估 + 申请(有的金融机构也会免除 application fee)。Solicitor fee 是指您和贷款机构在审订合同的时候,您将合同给您的 solicitor 审核的时候需要付的费用。 
     
        在澳大利亚,当看好房子之后,一般是先付 0.5% 的定金,然后两周之后订金升到 10% ,您还有一段时间完成自己的贷款程序,然后交钱入住。如果规定时间之后您不能付清贷款,如您的资信条件无法贷出您希望的额度,因为其它种种原因您的贷款无法按时完成等等,房屋所有者有权不退押金将该房卖给别人。贷款所需时间一般为六周,包括评估所需时间和审订合同所需时间。但是强烈建议您如果准备买房之间先联系贷款机构,让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”,告诉您可以贷出多少钱,多长时间内能贷出,这样可以帮您免除上面所述的危险。而且因为大多数贷款机构都有自己的合作房产中介,从他们那里您可能可以得到更优惠的房产价格。 
      
        贷款所需材料根据贷款机构不同,金融产品不同而千差万别,但是实际上也很简单,您只要清楚会计学上的一个概念就不会出问题了,贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权宜,而在会计学中,四方面的信息就可以包括您的财务状况了,那就是资产:原有房产,存款,汽车,财物等;债务:其它贷款情况,其它负债情况;收入:薪水,其它收入(如果您的房屋是用于投资,那么这部分的收入也可以包括在内);支出:这部分一般是不做书面要求的,因为金融计算器会自动抵扣支出,所以您不需要提供支出方面的材料证明。但是此外您还需要提供您的身份证明,也就是 100 points ID 。所谓 100 points ID 的意思就是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度,给予被签发的证件一个分数,您所提供的证件分数相加之后必须大于 100 分,如,护照, 75分,驾照, 45 分, 75+45=120 > 100 ,所以您提供这两样证件一般就没问题了。华人移民往往得面对一个问题,也就是因为避税等原因,收入证明上的收入很低,如果您按照这个收入去申请贷款,可以申请到的额度往往偏小,无法满足需求,但是您可以求助于贷款中介,他们应该可以根据您的情况找到应对的办法。还有些刚刚毕业的学生,或者新移民,或者自由职业者,他们提供有效的收入证明是有困难的,这时候可以考虑下 lodoc 贷款等特殊产品,这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证明(如 employer’s statement ),可以通过其它的途径证明您有还款的能力,这样您依然可以贷款。不过这样您可能必须付出更高的利息和忍受更小的贷款限额。

    (责任编辑:澳洲房产网)

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