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    2018-07-05 12:55 澳洲房产网
    说起在澳洲购房,相信很多业主都有这么个想法,就是一个字”买得值“。
    很多房产在转售时都有各种原因,或者是因为工作原因,又或者是家庭环境原因,又或者是个人资金问题等等原因而转售房产,但多数业主在出售房产,为了能有个好”卖相“,卖个好价钱,多少都会修整和简单翻新一下房屋去隐藏一些瑕疵,现在列出一些常见的情况供大家参考:


    1重新刷漆 Re-painting
     
    隐藏内墙开裂或石棉:内墙开裂有可能是地基下陷,承重墙导致,live load 加 dead load超负荷,外力引起,或是白蚁引起的结构问题,当然也可能仅仅是房子木结构的热胀冷缩所致。
     
    2修补转缝 Mortar refill
     
    隐藏外墙开裂或石棉:并不是所有的开裂都代表结构性问题,买家需要仔细看修补mortar的颜色和方法,每个裂缝产生的原因有可能都不一样,开裂的地方,大小,数量都是需要考量的。
     
    3房间或车库上锁 Locked room or garage
     
    隐藏结构, 白蚁, 漏雨缺陷:开放的时候一定要尽可能的观察到房屋的每一个角落,不要等到交接后发现房屋有巨大结构问题, 比如:潮湿的墙壁,下垂的天花板,松软的地板,还有摧毁房屋的白蚁。
     
    4地基入口被挡 Blocked access door
     
    隐藏结构,白蚁,borer, wood decay,脱木素,漏水,管道泄漏等问题,房屋地基相当于汽车发动机,是房屋检查重中之重,一旦地基崩塌或下陷超过承受范围可以直接宣告危房,看房结束。
     
    5重新批荡 Re-rendering
     
    隐藏外墙开裂或石棉:外墙开裂很多时候是结构性问题所致,有可能是地基,屋顶,外力或风力,湿度过高,树根过近,Lintel安装错误。
     
    6重铺瓷砖 Re-tiling
     
    隐藏防水失效和石棉:石棉本身其实是非常好的建筑材料,麻烦的是石棉致癌,而且发病率极高。80年代末期在澳洲石棉被彻底禁止,所以在90年前的房屋都有可能有石棉危害。
     
    7新天花板或石膏线条 New ceiling or cornice
     
    隐藏白蚁,漏雨:更换天花板的原因大部分是由于之前漏雨或漏水严重导致天花板塌陷或出现paint flake或bubble,多发生在浴室或厕所底下的天花板,往往由于防水没做好或缺少roof sarking导致。
     
    8新地脚线 New skirting board
     
    隐藏白蚁:澳洲白蚁高发区10个房子中有3个都有白蚁。清除白蚁是非常昂贵的,由于购买的药品贵,清除白蚁的费用一般都在$3000+。
     
    9衣柜塞满 Jam-packed WIR
     
    隐藏防水失效, 漏雨, 白蚁:如果被塞满的衣柜隔壁就是浴室, 买家就需要小心了。我们时不时会在衣柜内发现白蚁,发霉的墙壁,膨胀的地脚线。
     
    10断开电煤供应 Disonnected service
     
    隐藏电器煤气不正常工作:这种情况下,买家无从检查是否存在煤气泄漏,电路是否存在异常。厨房的电器,空调,热水器,暖气和其他一切和水电相关的设备都无法检查其功能完整性。
     
    11撕除查杀白蚁公告 No notice for termite treatment
     
    隐藏房屋之前有过白蚁:如果一个房子之前做过白蚁查杀,查杀公司会在电表箱或查杀位置贴上明显的公告,给屋主建议防范措施。有时候卖家会掩藏这些公告,避免买家知道房屋有白蚁。
     
    12违章建筑 Unauthorised building works
     
    卖家未老实交代建筑是否违章会给买家带来非常多的罚款和烦恼,我本人帮客户处理过很多次这种事件,所以建议大家买房前一定要确认。
     
    13断水 Disconnected water service
     
    水是不可能被断的,总闸在前院,随时可以开通。断水通常是为了隐藏漏水。
     
    14屋顶入口被挡 Locked manhole
     
    进入屋顶的manhole和进入subfloor一样重要,尤其是二手房绝大多数的屋顶结构是conventional roofing. Rafter, Ridgeboard, collar tie, strut, hanging beam, underpurlin, ceiling joist, 每一个timber 之间的连接和损耗程度都需要判断,有无白蚁,borer, 脱木素, roof sarking, 以及中央管道有无破裂,电线的老化程度。
     
    15阳台门被锁 Locked balcony door
     
    隐藏阳台的排水系统,瓷砖的grout,caulking, framing和护栏安全性。阳台是很多家庭最担惊受怕的地方,澳洲每年都发生很多起阳台坍塌事故,最近一次是圣诞前Doncaster East事故。
     
    澳洲的民房不是钢混结构,99%是木架或轻钢,只有极少部分的Semi-commercial 是钢混,没有大家想象的那么结实,设计的最大承重一般只是1.5Kpa, 阳台2.5Kpa而已。
     
    16假天花板 Fake ceiling
     
    隐藏石棉,白蚁或腐烂的木架。
     
    有些卖家在做内部翻新的时候为了省钱,会在低一点的地方装第二层天花板,直接把旧天花板覆盖, 但是很可能在新的天花板上面夹层就藏着石棉,白蚁或已经腐烂的木架。
     
    17狗 Dog
     
    隐藏后院的缺陷,包括白蚁,外墙开裂,窗户破裂,挡土墙塌方,还有很多涉及到fence, 树木,热水器,shed等的问题。
     
    18屋主在家 Owner is at home
     
    分散看房验房者的注意力:这种情况偶尔会发生,一般来说在open inspection的时候屋主都会避开,有时候我们也遇到过屋主在家不走拉着我们说话的情况,目的很简单就是为了分散我们的注意力。
     
    19新的地毯或地板 New carpet or timber floor
     
    隐藏白蚁,borer, 漏水,subfloor通风:更换地板往往是由于卖家防止买家轻易发现有白蚁或borer。更换地毯是因为地毯受潮发霉,原因可能是Subfloor的通气性不好或漏水导致。
     

     
    所以大家在购买二手房产时,不管是自住或是投资,都需要多注意以上细节,才能觉得“买得值”!
     
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